Bene destinato al servizio o godimento esclusivo di una parte dell’edificio in condominio: fattispecie di condominio parziale “ex lege”

Nota a Corte di Cassazione, Ord. n. 791, del 16.01.2020 – Cons. Rel. Dott. Scarpa

Due condomini – proprietari di unità immobiliari in un edificio in condominio costituito da due corpi di fabbrica – impugnavano dinanzi al Tribunale di Catania (sezione distaccata di Giarre) una delibera condominiale con la quale erano stati approvati lavori di manutenzione del tetto, deducendo che non erano stati convocati alcuni condomini.

All’esito dell’espletamento di una consulenza tecnica che aveva accertato l’esistenza di due autonome porzioni di tetto e non di un’unica unità strutturale, il Tribunale adito rigettava l’impugnativa sulla base del fatto che i condomini non convocati non erano in realtà interessati alle opere (e, quindi, alla convocazione), poiché proprietari di unità immobiliari autonome rispetto a quelle interessate dai lavori.

A seguito del gravame proposto dai due condomini attori, la Corte d’Appello di Catania rigettava detta impugnazione argomentando sulla base della CTU integrativa svolta che aveva accertato che il tetto dell’edificio condominiale è frazionato in due distinti corpi di fabbrica, l’uno in falde di laterocemento, l’altro in falde lignee (quello non interessato dai lavori e fungente da copertura delle proprietà dei condomini non convocati).

Pertanto, i condomini proprietari delle unità sottostanti a questa seconda parte di tetto non erano interessati ai lavori e non dovevano essere convocati per la delibera.

I soccombenti proponevano ricorso per Cassazione all’esito del quale la Corte ha confermato la linea dei precedenti gradi di giudizio rilevando che nel caso in cui vi siano nell’edificio condominiale parti comuni (es. il tetto, muri maestri, scale, ascensore, ecc…) destinate all’esclusivo utilizzo o servizio di una parte soltanto del fabbricato, in tale caso è configurabile la fattispecie del condominio parziale “ex lege”.

In altre parole – anche sulla scia del dettato del terzo comma dell’art. 1123 c.c. e di altri precedenti giurisprudenziali sul punto (Cass. n. 12641/2016 e Cass. n. 23851/2010) – la Suprema Corte afferma che in tali casi la parte comune diviene oggetto di un autonomo diritto di proprietà che esclude la contitolarità di tutti i condomini su quel bene, elidendo quindi la portata generale e l’applicabilità dell’art. 1117 c.c.

Viene altresì richiamato il precedente delle S.U. della Cassazione n. 7449/1993 che già all’epoca aveva evidenziato come l’individuazione delle parti comuni operata dall’art. 1117 c.c. non operasse con riguardo a beni che, per proprie caratteristiche strutturali, risultassero destinate al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari.

Pertanto, nella fattispecie concreta, esistendo due autonome porzioni di tetto e non un’unica unità strutturale, solamente i condomini proprietari delle unità fruitrici della parte di copertura interessata dai lavori dovevano essere convocati mentre per gli altri non sussisteva il diritto a partecipare all’assemblea. Dal che deriva che la composizione dell’assemblea e delle relative maggioranze si modifica in relazione alla titolarità delle specifiche parti oggetto della delibera da adottare (cfr. Cass. n. 7885/1994 e Cass. n. 4127/2016).

La delibera condominiale deve, quindi, ritenersi valida e regolarmente approvata, al netto anche del pacifico orientamento giurisprudenziale secondo il quale un condomino regolarmente convocato non ha interesse e non può impugnare una delibera per difetto di convocazione di altro condomino, trattandosi di vizio inerente l’altrui sfera giuridica.        

Il ricorso veniva pertanto rigettato con condanna alle spese di lite.

Avv. Luigi Minasi