Nullità e simulazione del contratto di locazione

NULLITÀ  E SIMULAZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE

LA SANATORIA NON PUÒ ESSERE APPLICATA AI PATTI DISSIMULATI DI MAGGIORAZIONE DEL CANONE CHE RESTANO INSANABILMENTE NULLI ALLA LUCE DELLA SENTENZA DELLE SEZIONI UNITE DELLA CORTE DI CASSAZIONE N 23601/17

 “La mancata registrazione del contratto di locazione di immobili è causa di nullità dello stesso; il contratto di locazione di immobili, quando sia nullo per (la sola) omessa registrazione, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza ex tunc, nel caso in cui la registrazione  sia effettuata tardivamente; è nullo il patto col quale le parti di un contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato; tale nullità vitiatur sed non vitiat, con la conseguenza che il solo patto di maggiorazione del canone risulterà insanabilmente nullo, a prescindere dall’avvenuta registrazione”.

– Sez. Unite 23601/2017 –

Normativa privatistica e tributaria

Il contratto di locazione con cui una parte (locatore) si obbliga a far godere un bene (sia mobile che immobile) all’altra (conduttore o locatario) per un periodo di tempo determinato in cambio di un corrispettivo in denaro è un contratto consensuale e ad effetti obbligatori disciplinato non solo dalla normativa civilistica ma anche da quella speciale dettata dalla l. 9 dicembre 1998 n. 431 – e succ. modifiche – e da quella tributaria che regola l’aspetto fiscale del contratto.

Con l’entrata in vigore della l. 9 dicembre 1998 n. 431 i contratti di locazione ad uso abitativo necessitano per la loro validità del requisito della forma scritta “ad substantiam” (art. 1 comma 4).

L’art. 13 comma 1 della medesima legge prescrive la nullità di ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione di immobili urbani superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato.

In seguito la rilevanza della registrazione ai fini della validità del contratto di locazione è stata estesa ex art. 1, comma 346, l. n. 311/2004 anche alle locazioni ad uso diverso da quello abitativo il cui contratto è nullo se, ricorrendone i presupposti, non viene registrato.

Nel 2015 il legislatore con l’art. 1 comma 59 della l. n. 208/2015, novellando l’art 13 della l. 431/1998, ha introdotto l’obbligo unilaterale del locatore di provvedere alla registrazione del contratto di locazione entro il termine perentorio di trenta giorni, stabilendo che in caso d’inottemperanza a tale obbligo, il conduttore possa chiedere al giudice di accertare l’esistenza del contratto, rideterminandone il canone.

In materia fiscale vengono in rilevo invece gli artt. 2 lett a) e b) e 3 lett. a) del Testo Unico sull’imposta di registro nonché l’art. 5, comma 1, lett. b) della “tariffa” allegata parte I e l’art 2-bis parte II della medesima tariffa richiamata nel citato art. 2 secondo cui sono soggetti a registrazione i contratti di locazione immobiliare sia se stipulati per iscritto sia se conclusi verbalmente, indipendentemente dall’ammontare del canone, esclusi i contratti di durata non superiore a 30 giorni nell’anno (i quali sono soggetti a registrazione solo in caso d’uso), nonché i contratti di comodato conclusi per iscritto.

La registrazione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla data dell’atto o dalla sua esecuzione, in caso di contratto verbale (art. 17 comma 1 del medesimo T.U. sull’imposta di registro).

Nullità e simulazione del contratto di locazione : soluzione delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione – Sentenza del 9 ottobre 2017 n. 23601

Le Sezioni Unite hanno sancito che la mancata registrazione del contratto di locazione di immobili, sia ad uso abitativo che ad uso non abitativo,  è causa di nullità del contratto (ex art. 1, comma 346, l. n 311/2004) per “mancanza di un requisito extraformale di validità”. La registrazione viene dunque intesa dal Supremo Collegio come elemento esterno di validità del negozio locatizio, introdotto dal legislatore al fine di contrastare l’elusione fiscale, l’evasione dell’imposta di registro, nonché l’evasione delle imposte dirette sul canone riscosso.

A sostegno di tale interpretazione i Supremi Giudici adducono l’interpretazione letterale della norma di cui all’art. 1, comma 346, l. n 311 del 2004 secondo cui “i contratti di locazione …sono nulli se, ricorrendone i presupposti,non sono registrati”.

Evidenziano come la norma predetta abbia esteso la nullità del contratto di locazione per mancata registrazione all’intero contratto e non solo al patto occulto di maggiorazione dello stesso di cui all’art. 13, l n 431 del 1998.

Infine rilevano che la Corte Cost. con ordinanza n 420/2007 ha elevato la norma tributaria che impone la registrazione al rango di norma imperativa, la cui violazione determina la nullità del negozio ai sensi dell’art 1418 cc.

Chiarito tale aspetto, il Supremo Collegio si è poi soffermato sulla tardiva registrazione del contratto, ritenendo tale “ravvedimento operoso” non solo legittimo ma anche produttivo di effetti sananti sull’intero negozio nullo. Effetti che, come noto ai più – non attribuendo, né le norme civilistiche né quelle tributarie, valore di perentorietà al termine di trenta giorni previsto per la registrazione del negozio – retroagiscono al momento della conclusione del contratto.

La Corte si è poi dibattuta sui contratti simulati registrati a cui accedono accordi dissimulati non registrati (accordi integrativi) diretti ad occultare un canone maggiore rispetto a quello previsto nei contratti simulati, distinguendo due ipotesi:

1. Contratto simulato non registrato in toto, in riferimento al quale è ammissibile un adempimento tardivo con effetti retroattivi;
2. Contratto simulato registrato che si accompagna ad un contratto dissimulato (cd accordo integrativo) non registrato, in cui è previsto un canone maggiore rispetto a quello indicato nel contratto simulato e destinato a sostituirlo; in questo caso bisogna soffermarsi sulla “causa concreta” del contratto simulato che risulta essere senza ombra di dubbio l’elusione e/o l’evasione fiscale attraverso la previsione di un canone di locazione inferiore rispetto a quello previsto nel contratto dissimulato. La mancata registrazione del contratto dissimulato non è dunque, alla luce della sentenza delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione n. 23601/17, un mero inadempimento successivo alla stipula stessa del contratto ma è funzionale alla realizzazione della causa concreta dell’accordo stesso, quale l’elusione fiscale. Causa da considerarsi del tutto illecita per contrarietà ex art 1418 cc alla norma imperativa dettata in materia tributaria che impone –giova rammentarlo – l’obbligo di registrazione del contratto. Ne consegue la nullità virtuale del contratto dissimulato ex art 1423 cc, mentre quello simulato resta valido a tutti gli effetti.

Chiaro dunque il principio sancito dalla Suprema Corte secondo cui la tardiva registrazione del contratto dissimulato non può sanare in alcun modo l’illiceità ab origine della causa concreta del negozio.

Roma, 27 novembre 2018

Avv. Noemi Ingiosi